风之谷民宿+房车营地综合体项目
可行性研究报告
目录
前言4
第一章总论
一、项目概况
二、建设单位概况
第二章项目建设市场分析及必要性
一、宏观环境分析
二、微观环境分析
三、项目建设的必要性
第三章市场供求分析及预测
一、市场需求预测
二、发展建议
第四章项目建设条件及地点选择23
一、建设地点23
二、建设条件23
第五章项目生产规模及建设方案24
一、项目建设规模和期限25
二、总体设计方案28
三、外部配套条件
四、项目建设规划设计方案
第六章环境保护及评价影响
一、生态环境影响评估
二、防治措施与综合利用
三、影响评价
第七章项目组织与管理
一、组织管理机构
二、劳动定员和人员管理
三、项目运作模式
第八章消防、节能、劳动保护和安全卫生
一、消防
二、节能
三、劳动保护和安全卫生
第九章建设周期和工程进度安排
一、项目建设期限
二、项目的实施年度计划
三、具体项目规划………………………………………………………38
第十章投资估算与资金筹措
一、固定资产投资估算
二、新增固定资产投资估算说明
三、新增固定资产资金来源与筹措
四、流动资金估算及资金来源
第十一章财务评价
一、依据41
二、基础数据选取
三、财务评价指标………………………………………………………43
四、财务评价结论………………………………………………………44
第十二章风险分析
一、盈亏平衡分析
二、敏感性分析
三、其他可预见风险分析
第十三章结论与建议…………………………………………………46
前言
当前，回归自然，走近农家已成为现代旅游业的一条可持续性发展道路。在全国，吃农家饭、采摘游玩，亲近自然，回归生态，已经蔚然成风。“农家乐”已成为一种全新的旅游方式为广大旅游爱好者所亲睐。“农家乐"已被国家农业部列入重点扶持项目，正以一种全新的经济形态促进农村经济发展。如何在“农家乐”的基础上，玩出新花样？如何深化，继续做好、做大“农家乐”这块大蛋糕，更有力地挖掘城乡自然山水地方特产、民俗风情，为农民带来新的就业机会及增加农民收入？我们提出了一个“民宿+”的经营模式，引进“房车宿营地”概念。
虽然房车宿营地在中国还处于一个初步发展阶段，但作为汽车工业和高速公路快速发展的产物，随着中国经济持续、高速健康的发展，随着人们经济收入和生活水平的提高，私家车猛速增长，人们的出游和消费方式由传统的抱团观光型向休闲自驾型转变。一个环境优美、休闲度假配套设施齐全的旅游度假宿营目的地的市场需求将会越来越大，“民宿+房车宿营地”拥有广阔的市场空间。
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：民宿+房车营地综合体项目
（二）项目建设单位：临安风之谷民宿管理有限公司
（三）项目建设地点：临安於潜镇千洪近龙岭
（四）项目法人：刘超平
（五）项目负责人：刘超平
（六）项目定位：民宿+房车营地综合体项目，为自驾游人群提供舒适、新颖、独特的民宿休闲度假体验。
（七）项目营运方案
1．民宿+房车营地综合体的运营理念
□安全（security）
安全是最重要的，它包括客人的人身安全、财务安全、经营环境的安全、周边环境的安全等。所有的行为都必须以安全为出发点，我们要用最严密的管理措施来确保营地的安全。
□舒适（convenience）
营地的环境要自然美观独特，与周围环境融为一体，采用“民宿+”方式，向客人提供家一样的舒适和方便。
□清洁（cleanliness）
我们要向客人展示：在人流动量大的环境下我们如何保持清洁的。这也是我们管理制度健全及严谨的最好诠释。
□便捷（convenient）
营地生活、外出游玩我们要尽量向客人提供家一样的方便、快捷。
□周到（thoughtful）
服务是无形和无价的商品，是品牌文化和管理水平的体现，更是抓住客人的核心竞争力，我们要在规范化服务基础上为客人提供细致周到的优质服务。
□自然（nature）
我们向客人提供的是一种与他们的日常居住地风格不同的自然环境。这里的一切（包括人工的物品在内）看上去都与自然环境非常协调。
2、组织架构和运营模式
1）组织架构和运作模式
本项目要达到既定的战略经营目标，就必须实施品牌战略、联盟推广和连锁经营的策略，下面就将本项目推广实施的组织架构设计如下：
首先，刘超平作为项目发起人、临安风之谷民宿管理有限公司（山之谷民宿+综合体）团队联合执行并成为投资主体成立品牌开发建设及管理机构。投资主体负责对项目进行评估和融资、投资、项目立项、运营管理，处理项目资本各方的利益关系，并对品牌的树立、市场推广、经营管理等起到全方位的调度作用。
其次，项目发起人和投资主体联合各方资源组成战略联盟，共同推进项目的建设、发展。
本着风险自担、利益共享的原则。具体方式采用：租赁、土地出让、参股、合作经营、联合经营等多种合作形式。
2）项目运营的战略方针
本项目在投资发展与经营管理的过程中，遵循“资源共享、联合经营”的战略方针。
二、建设单位概况
临安风之谷民宿管理有限公司（山之谷民宿+房车营地综合体）是一家集餐饮、住宿、娱乐、观光与一体连锁时尚酒店。占地面积亩。采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。
公司住所地在浙江临安。在日前揭晓的“浙江旅游总评榜”中，有着76.55%森林覆盖率，浙江陆地面积最大、山地最多的县级市——临安，位居全省旅游发展十佳县（市、区）首位。年1至6月份，临安乡村旅游接待游客万人次，经营收入超过3亿元，增幅均达1倍以上，成为了“浙江民宿第一村”、“中国乡宿第一县”。
公司旗下经营的“民宿+房车营地综合体”项目，位于临安两个国家级自然保护区之一——天目山自然保护区范围内。天目山雄踞黄山与东海之间。龙飞凤舞俯控吴越，狮蹲象立威镇东南。东西两峰遥相对峙。东峰大仙顶海拔米，西峰仙人顶海拔米。两峰之巅各天成一池。宛若双眸仰望苍穹，因而得名。东汉道教大宗张道陵在此修道，史称三十四洞天。乾隆帝两度巡山，钦赐《无量寿经》、御笔《心经》，刺封"大树王"。历代名人墨客，登临志游，留有传世佳作。民国期间，东瀛入侵，天目山一度为浙江抗战救亡中心，周恩来涉险临山，纵论救国方略。建国后，天目山系首批颁布的国家级自然保护区，世纪末又加入联合国教科文组织生物圈保护区网络，成为世界级自然保护区。“民宿+房车营地-临安於潜站”利用天时、地利、人和，打造“乡土+国际”、“传统+现代”、“民宿+房车营地”模式，成为吸引国内国外更多游客争相体验的乡村旅游目的地。
第二章项目建设市场分析及必要性
项目市场分析：项目区依山傍水，景色怡人，人文景观丰富，原汁原味的民俗风情，原始的自然的风光，让人们可尽情领略农家的田园风情。同时，项目所在地块位于杭州旅游西进战略范围，处在杭州市1小时半交通圈内，项目所在镇於潜镇是临安市的副中心城市，是近期开始建造的南北走向的横越浙江安徽两地的高速公路的重要枢纽，是上海、杭州等名符其实的后花园，在这样一个财富宝地，开发“民宿+房车营地”旅游项目，其中将蕴涵巨大的经济效益。
项目立项是以新农村建设中的“民宿+房车营地”旅游形式进行的，所以，在对项目市场分析的过程中，我们着重就“民宿”和“房车营地”的宏观和微观发展环境方面进行相应的阐述。
一、宏观环境分析
1、“民宿”，俗称“农家乐”，起源于国外乡旅游
"民宿”顾名思乂就是久居城市的居民到农村农家大院休闲娱乐。"民宿"旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，将特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多，生活水平逐渐提高和“文明病”、"城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较髙的度假休闲层次转化的典型例子。目前，法国、英国、意大利、奧地利、德国等欧洲国家都拥有-个乡村旅游企业。仅意大利一国，乡村旅游的从业人数就有万人，年收入达到4.3亿美元。
分析：在欧美发达国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力，同时也给我们开发此项目带来坚强的信心。
2、国内20世纪80年代出现乡村旅游
国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，民宿旅游是乡村旅游的一种新形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，民宿已迅速的步入现代社会空间中来。
分析：浙江是我国“民宿”旅游产品发展较早的省份之一，在“民宿”旅游项目昀开发和经营方面具备成熟的经验。临安又是浙江省内发展乡村经济的排头兵，经历了从上世纪80年代“卖山头”到90年代“卖山货”再到21世纪“卖风景”的整个临安乡村发展史。
3、节假日合理分配、惠农、支农各项优惠政策力促“民宿”蓬勃发展。
首先，我国节假日制度的确立和合理安排，使广大居民得到更多休闲和出游时间，形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周，以及带薪休假的科学合理、分布均衡假日体现。从节假日的总天数看，仅全年法定休假日达到天，已接近西方发达国家的水准。尤其是法定的职工带薪休假条例出台，机关部门、企事业单位强制实行休假制度，激发更多的工薪阶层进入到休闲度假队伍中来。
其次，改革开放以来，各地各级政府纷纷出台相关惠农支农政策，大力扶持和正确引导“民宿"旅游的发展，比如浙江省旅游局和省质量技术监督局对越来越多的“民宿”，出台了《乡村旅游点服务质量等级划分与评定》，为当地“民宿”旅游发展创造了一个良好的外部环境，使"民宿”旅游的社会保障条件曰趋完善。随着各种形式的“民宿"旅游在全国各地悄然兴起，“民宿"旅游不仅已成为旅游产业的重要组成部分，而且已成为农民增收和农村致富的重要途径。
分析：政策往往具有导向作用，各地为了推进“民宿”的蓬勃发展，都制定了合乎时宜的鼓励政策，政策的支撑和引导使得“民宿”项目建设更能够与时俱进，成为现阶段旅游发展新的亮点。
4、新农村村建设成为新的发展契机
随着我国新农村建设的蓬勃开展各地政府部门切实把“民宿”发展与集镇规划、新农村规划、土地利用规划结合起来，与推进社会主义新农村建设结合起来，与开发利用自然资源结合起来。培育自身特色，注重特色开发，充分展示当地多彩的乡过化、纯朴的民俗风情和恬淡的农家生活，以满足游客求新、求特、求变的消费心理。使“民宿”旅游逐步成为新时期丰富文化生活，增加农民收入，推进新农村建设的一大重要举措。
分析：新农村建设的要求是发展、生活宽裕、乡风文明、村容整诘、民主管理，“民宿”符合新型农村建设的要求，在党和政府新政策支持下，将迎来新的发展契机。
5、“民宿+房车营地”综合体模式发展环境
自驾房车旅游在欧美国家已经风行了一个世纪之久，拥有着广泛的爱好者和相当规模的成熟基础。据资料显示，目前在欧美国家已经有70%的家庭拥有了房车，并且其租赁市场约站市场份额的30%。在美国，有约万的庞大人群选择房车出行的旅游方式，占其总人口的9%—10%。为进一步完善这个蓬勃发展的大市场，欧洲已建立起配套的五万个房车露营地，拥有85万名俱乐部成员，以及三千多个俱乐部露营地。这些营地从最早的只是提供加油、加水和停车等简单服务，发展到现在复合型多功能营地，食宿、游乐、休闲度假、汽车保养与维护、汽车租赁等功能齐全的接待地。
分析：在中国，房车营地目前还是一个比较时髦的项目，但作为一个汽车工业和高速公路快速发展的国家，现在已有越来越多家庭开始购买私家车，成为自驾游群体。相信不久的将来也会有越来越多的人购置房车，加入房车营地自驾出游一族，民宿+房车宿营地综合体项目会拥有广阔的市场空间。
二、微观环境分析
1、浙江“民宿”的发展情况
据不完全统计，十年前，浙江全省已累计发展“农家乐”休闲旅游村(点)个，经营农户总数户，直接从业人员人。年1至9月各民宿旅游村(点)共接待游客.55万人次，营业收入达19.42亿元，是05年的2.4倍左右。五年前，浙江省新发展的民宿休闲旅游村(点)就有多个，新增从就员多人.营业收入达14亿元。近几年，浙江省农家乐和民宿以每年递增20%以上的速度发展。
为了进一步发展民宿，根据规划，到年，浙江省将成个以上各具特色的民宿休闲旅游村，其中省级民宿特色村个以上；休闲旅游特色点0个以上，其中省级休闲旅游特色点个以上，使民宿休闲旅游业真正成为农村经济发展新的增长点和新农村建设的新的支撑点。
分析：“民宿”绐当地带来的是国民收入的增加，农村就业人口的增加及农村经济建设的加快。
2、临安市发展“民宿”旅游分析
临安除了景区众多，乡村旅游是临安旅游一大特色。在“浙江旅游总评榜”中，临安位居全省旅游发展十佳县（市、区）首位。年，临安荣登“中国最美城镇”榜单。近日，从第八届中国旅游品牌发展高峰论坛组委会又传来喜讯，临安在众多的参评单位中脱颖而出，最终荣获“中国十佳乡村旅游示范城市”。随着乡村民宿的发展，临安乡村旅游正在演绎“上山下乡”新的时代内涵。在这一轮旅游市场供给侧结构改革中，生机盎然的市场，活力充沛的资本，创业创新的农户，支持发展的政策，具有担当的政府，共同合力推进临安乡村旅游的转型升级。在生态保护“硬约束”和旅游开发“高强度”之间，临安独辟蹊径，风景独好，已初步形成全域布局、特色定位、错位发展的乡宿经济发展新格局。
分析：中共临安市委和市人民政府倡导、扶持民宿经济，当地民宿经济比较发达，已形成较成熟的乡村旅游市场，政府鼓励转型升级。
3、“民宿+房车营地”综合体项目发展前景
随着我国旅游消费的不断增长和人们自驾出游观念的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段后，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游，在有了一定的旅游经历之后，更渴望身心彻底的放松与休闲的生活，行在路上，远离城市，“到乡村去”已经成为这个时代最热切的呼唤，乡村无疑有着优质的旅游资源，可以满足人们回归乡土生活的需要。随着“无景点旅游”的兴起，移步换景、随性而游、随机而停已成为常态，一个个散落在临安大地的民宿+正成为游客出行线路的新选择。年，国务院总理李克强明确提出“升级旅游休闲消费，建设自驾车、房车营地”，近期国土部、住建部、国家旅游局三部委联合发布旅游用地新政，定调房车营地土地性质，露营逐渐成为我国重点培育的消费新热点产业。
近几年，房车旅游开始席卷中国大地，但目前只有天津、河北、昆明、乌鲁木齐、深圳、杭州等地根据当地旅游景点的特色和发展趋势，建设了一些房车营地和相应的娱乐设施，但环境优美、设计舒适独特、配套设施齐全的房车营地寥寥无几，房车营地与民宿相结合的综合体项目更是凤毛麟角。房车营地只能局限于房车营地，民宿只能局限于观光团队旅游，致使游客单一，美景推不出去的局面。很多国内外游客开着露营车，只好到了景点，人员住宾馆，汽车停车场。因此，利用周边的旅游资源、民宿风情，设计一个个性独特、配套设施齐全的房车营地，这是民宿乡村旅游的一个纵深发展飞跃，将会是一个极具市场潜力的发展机会。
从发展现状来说，露营产业已成为“生活性服务业”，并将在老百姓的整个旅游生活中发挥“基础设施网络支撑”的重要作用。露营行业是旅游业转型发展升级的重要举措，是促进社会消费、培育消费新热点的重点内容。国家质检总局、国家标准委联合发布的休闲露营地国家标准，将促进产业健康规范发展。同时，国家还首次在时间节点以及量级规模上对自驾车、房车营地做出了明确要求，并支持少数民族地区和丝绸之路沿线、长江经济带等重点旅游地区建设自驾车房车营地。到年，鼓励引导社会资本建设自驾车房车营地个左右。中国露营行业已发生翻天覆地的变化。
分析：项目属于朝阳产业，刚刚起步，但发展前景光明，并有国外经验可借鉴。
4、民宿+房车营地综合体项目的本地优势分析
1）周围优质的旅游资源
临安市是长江三角洲南端的一颗绿色明珠，位于浙江省西北部，东临杭州市余杭区，南连富阳，桐庐和淳安，西接安徽歙县，宁国和绩溪，北靠安吉。临安是首批全国生态建设示范市，拥有“中国优秀旅游城市”“中国竹子之乡”“中国山核桃之乡”“中国书画艺术之乡”“全国绿化造林先进县”等称号。秀丽的山水吸引来众多名人墨客。谢安、昭明太子、李白、白居易、苏轼、郁达夫、周恩来等曾留下他们的足迹和诗文，给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。临安的佛教文化源远流长，西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教，天目山被尊为韦馱菩萨的道场。历代高僧辈出，在东南亚尤其是日本影响深远。临安旅游景点呈现出独特的魅力，生态资源丰富，山清水秀，风光迷人。临安旅游资源品位较高，有古陵、湖泊、奇峰、峡谷、山寺、幽洞、雄关，目前已形成天目山、青山湖、大明山等六大旅游区和20多个别具一格的景点。年以后，临安旅游的海内外游客突破万人次。
“民宿+房车营地”综合体地处天目山脚下，天目山古名浮玉。《元和郡县志》记载：天目山“有两峰，峰顶各一池，左右相称，名曰天目”。是中国中亚热带常绿阔叶林保存较好地区。天然植被垂直分别明显：海拔米以下为常绿阔叶林，—米为落叶、常绿阔叶和针叶混交林；米以上为稀疏灌木。西天目山南坡于年划为全国自然保护区，年成为国家级自然保护区。树种繁多，其中乔木多种。林木以古老、高大、稀有而闻名中国。有树龄1年以上、五代同堂的公孙树——银杏；有清代即已发现而称为大树王的柳杉，胸径2.33米，材积42.98立方米；有树高达54米、胸径1米多的金钱松。中国特有的野生银杏树最早发现于此。此外，有黄杉、天目梭、天目朴、浙西铁木等41种稀有名贵树种。动物区系复杂，仅鸟类即达种，蛇类有37种。其中红嘴相思鸟最著名。山区盛产茶叶、笋干、山核桃、药材、竹木等。天目山的地理环境和森林效应，形成了特殊的小气候，年平均温度仙人顶8.8摄氏度，山麓14.8摄氏度。茫茫林海，清净幽雅，夏天特别凉，冬季无严寒，为休闲、度假、旅游等创造了一个极好的环境。
在2小时交通圈内，还有黄山、大明山、柳溪江、青山湖、太湖源、钱王故里、黄山黄金旅游等旅游资源。
2）当地发达的民宿经济
区别于都市民宿，临安民宿的灵魂在于“乡”字，通过对现有的农居民房，或闲置的农林牧渔等生产场所、老厂房等进行重新布局和改造，巧借临安山乡特有的原生态景观、乡间民俗文化和风物人情，营筑出独具乡情乡韵的休闲住宿场所——消费体验更好，产业链条更长，供给方式更新。民宿已成为临安进入全域旅游时代一个重要的乡村旅游供给侧改革载体。它让游客在感受天然意趣和田园意境的同时，还能交流情感、感受文化、体验乡土，通过对乡村综合价值的深度挖掘和重新提炼，临安民宿真正激活了新兴市场的消费热情。近几年，临安市委、市政府主要领导高度重视发展“民宿”产业，使临安在究竟要不要发展“民宿”这个问题上，能排除争议，赢得先机，形成合力。近几年，以“两山”理论为指导，临安“深一度”提出“三美临安”建设，以史无前例的力度打出环境治理组合拳，“治出”临安旅游发展的新环境，“化出”临安旅游发展的新景色，“拆出”临安旅游发展的新空间，极大地改善了全域生态环境，为乡宿发展奠定了坚实的基础。举目可望的重大落地工程便是“一廊十线”。它的建成为临安打造“百里画廊，千里画卷”和全域景区化奠定了坚实基础，也为发展“乡宿”提供了优沃的环境土壤。在推进新农村建设的过程中，尤其强调“不挖山，不填塘，不乱砍树，不搬运河石，不拆有历史价值的房子”。而重点实施的特色村落、农村电商和文化礼堂三大工程，则从环境到产业，从物质到精神，进一步焕发了偏远村落的生机和活力。年1至6月份，临安乡村旅游接待游客万人次，经营收入超过3亿元，增幅均达1倍以上。
3）得天独厚的交通
“民宿+房车营地”综合体项目位于杭州都市经济圈内，距临安城区38公里，距杭州主城区90公里，地处黄山至杭州的黄金旅游线上。根据杭州都市经济圈“一主三副两层七带”总体布局要求，目前已基本建成高度发达、结构合理、功能清晰、布局协调、衔接顺畅、快速高效、便捷可靠、安全环保的现代综合交通体系，形成1.5小时交通时空圈。临安作为杭州市域5县市之一，正处在杭州联动湖州、嘉兴、绍兴市域的世界第六大城市群重要板块之中，依托杭州大都市城市资源和外溢效应，阶梯登高、借势发展特色产业。从临安到上海，除了可以走全国最繁忙的高速公路之一——沪杭甬高速，还可以走沪杭之间经嘉兴的第二通道——杭州湾跨海大桥和杭浦高速，为临安接轨大上海、融入长三角迈出了重要一步。
分析：交通的便利，方便了游客的来往，借助杭州便利的交通条件，项目所在地的旅游事业也得到长足的发展。
4）市域经济加快发展是民宿+旅游的重要支撑
城市化进程加快和城镇人口增加将为民宿+提供更大规模的客源市场保障。城市化进程是我国的总的趋势，杭州市区以及各县市的城市化进程在纵向比较，发展较快。城镇人口逐年上升，城镇居民的收入逐年增加。
分析：城镇人口的增加为周边特色民宿旅游提供了一定的客源保障，特别是兼有景观特色农事体验、寓教于乐和度假休闲等功能的民宿旅游项目将具有更广阔的客源市场。城镇居民收入的不断提高将为民宿旅游提供更高水平的消费需求。
三、项目建设的必要性
近年来临安市经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，民宿餐饮不断兴起。
民宿的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。民宿旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为临安市的农业特色产品的特殊性——无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。民宿的进入使当地农户增加了生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，民宿的客源带动直接增加了农户的收入。同时民宿在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。
当前民宿经济发展进入了常态化，如何让民宿经济走得更远、更好？这亟待需要深化和转型。我们因地制宜探索“民宿+”创新样本，通过对自身资源的精心盘点和发展趋势的前瞻研判，寻找到一条适合自己个性禀赋的发展路径。
今天，一批土生土长的临安人，一批逐渐蜕变的新乡贤，正在不断探究临安乡宿的主客共享，努力促进当地农村经济社会的健康、可持续发展，与所在地环境亲和共处，与所在地民众和谐共生。
例如，在僻地寒楼，从上海回乡创业的主人张雁非常讲究环保，老旧的家具，从各处淘来的乡愁物件，所有的装饰保留和深化了主人原生态的理念。产生的生活污水和生活垃圾都经沼气池发酵处理，沼气作为燃料，通过零排放系统再用于灌溉农作物。寒楼的供热也分农村土法的地龙和空调两套不同系统。
再如，南天目，潭心谷。主人丁云青身着民族服饰，热爱传统文化，大厅里的书架是专门从印度淘来的，会客长桌是自己动手做的，桌上的陶器花盆是朋友手工的，还预留了大量的公共空间，“未来，我想打造一个对村民和游客敞开的乡村图书馆，让村里的老人和小孩都可以自由出入，随意借阅，乡村和城市在这里互相交流。”
类似更多乡宿院落、部落和村落公共空间的开放，使得临安的民宿能够实现更多元和立体的交互功能。民宿是深度的、主动的欢迎、接纳客人，外来人对陌生乡土的解读和体验可以通过乡宿主人带入。民宿也是客人与农村对话、与自然绿色生活方式对话的纽带，更是连接城乡，构筑“伴城伴乡”新型城镇化互动方式的桥梁。“最重要的事情是使农村变得更有吸引力。”正如中国美院教授王澍所说。我们公司以‘环境为基，文化为灵，建筑为形，产业为本’为原则，全面推进临安市乡村旅游产业的转型升级。
第三章市场供求分析及预测
一、市场需求预测
随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展民宿+可以说应和了区域经济多元发展的潮流。
根据浙江国际旅行社统计，年1-4月国内游游客出游方式，其中旅行社跟团游约计35%，自助自由行约计48%，随团旅游快速降温，自由行呈15%速度增长成为主角。根据去哪儿网统计，年高校毕业生国内游出游比例，跟团游占20%，自由行占80%，毕业生自由行呈20%速度增长。可以相信，不久的未来，市场经济将以资源整合及多元化服务优势为主导，民宿+的创业理念能为游客带来更多、更便捷、更多元化的服务消费，从中获得利润的企业将走的更远更长久。
二、发展建议
民宿+房车营地，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。
1.组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。
2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，土地使用性质制度完善，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导企业、农民参与旅游接待服务。
3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。
4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、民宿、房车管理等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。
5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。
第四章项目建设条件及地点选择
一、建设地点
浙江省临安市於潜镇千洪近龙岭
二、建设条件
(一)地理位置
距离临安市区38公路，距离杭州主城区约90公路，途径杭徽高速，交通便利，千洪近龙岭位于天目山自然保护区内，项目占地约计亩，地形以山地为主。
(二)气候特征
临安市属中亚热带湿润气候区，年平均气温14℃，年降水量毫米，全年日照时数小时，四季分明，气候宜人。年，浙江农林大学旅游学院的科研人员通过测量发现，天目山空气中“负离子”含量最高达到000个/立方厘米，居同类风景名胜区之冠，是人们健康、旅游、休闲的理想场所。
(三)水资源
项目位于天目溪之源，山川纵横，溪水清澈，常年不断，水资源丰富。
（四）邮电通信
经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。境区通讯已与全国和部分国家联网，通讯条件十分优越。
（五）经济社会发展
年，城镇居民人均可支配收入为元，人均生活消费支出为元，农村居民人均纯收入为元，人均生活消费支出为元。
第五章项目生产规模及方案
一、项目建设规模和期限
（一）项目建设规模
规划面积30亩，建一个接待高端游客和自驾游的高端民宿。
（二）建设期限
本项目建设期限为3年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，3年后项目实施运行。
第一期完成营地主体基础设施及配套，施工建设周期年4月至10月
第二期延伸特色项目配套，施工建设周期年10月至年5月
第三期完成延伸项目配套，施工建设周期年6月至年
（三）建设内容、规模及建设期
1．建设内容（本项目核心产品）：
房车宿营地产品，主要包括以下几个方面：
◎宿营
产品1—原木定制拖挂式房车：美观自然，内部清洁舒适。
规模：1.8米大床房车20辆。
产品2—养生度假小木屋别墅：美观自然，舒适宽敞。
规模：套。
产品3—特色树屋、高空帐篷露营体验：独特自然，舒适整洁。
规模：30套。
产品4—房车停靠露营基础配套：美观自然，便捷。
规模：套。
◎功能配套
自驾房车停靠区、公共卫生间、洗浴室
棋牌活动区
烧烤区
瑜伽、冥想、禅坐、观光休闲露台区
户外娱乐活动区
儿童娱乐区
无边玻璃泳池
草坪活动区
养生温泉区
跨度观光玻璃吊桥
森林拓展区
◎服务
美食：烧烤、炒菜、炖菜、蒸菜、火锅、烤肉
餐饮：茶水、咖啡、饮料、鸡尾酒
房车停靠场地提供：水电网供应、露营服务
放松保健：简单足浴
汽车清洁：自助或代理
骑行：自行车租赁
◎盈利创新点
门票代理、活动策划；农产品、商品代销、广告业务
2．建设规模
约人民币1.2亿元。
1)30亩土地出让金约计1万元；
2）20辆原木定制拖挂式房车万元；
3）套养生度假小木屋别墅万元；
4）30套特色树屋、高空帐篷露营体验万元；
5）套房车辆停靠露营基础配套万元；
6）功能配套万元。
7）预备费万元。
二、总体设计方案
（一）建设方案
当前主流的民宿主要设计理念有：高空丛林型；房车营地型；景区旅舍型；果园客栈型。
本项目把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑和场所，通过传统的与现代的、民宿与自驾游营地相结合，开拓民宿+经营理念，使之成为在档次上高于“民宿”的一座高端农庄。
(二)经营方案
一服务人性化，宾至如归。二卫生安全化。安全是最重要的，包括人身安全、财务安全、经营环境安全、周边环境安全等。首先，食品安全。其次，车辆、财务的保管要建立配套管理体制。再次，娱乐、休闲的人身安全问题，必须建立配套的医疗服务机构。三自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是民宿吸引城里人的特色。四菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“民宿”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“民宿”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。除了农村特有的土鸡、土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，还应广泛采用各种当地土特产。五质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和特色菜出品量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经济实惠意识。工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。
总而言之，要实现：体量上——大体量；容量上——舒适容量；价位上——合理价位，具体把握以下四大原则：
1）综合原则：顺应目标客户舒适、独特的特性需求，建造出符合休闲度假需求的民宿+房车营地。
2）配套全面原则：功能配套齐全，给予客人方便、舒适、好玩的度假体验；
3）特色原则：营地要突出特色，考虑到基本国情，使房车营地必须突出安全、方便、自然美观、清洁、新颖的特征，既有标志性特征，根据地区位置的不同又有独特的发挥。
三、外部配套条件
该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。
四、项目建设规划设计方案
该项目上报有关政府及有关单位审批，待国土局颁发建设用地规划许可证及土地证后进行规划设计。
第六章环境保护及评价影响
一、生态环境影响评估
（一）环境保护
项目的环境保护包括两个方面，一方面是生产活动不影响周围环境的正常生活和生产条件，另一方面周围居民的生活和生产活动也不应威胁到项目区的清洁和生物安全。建设时要考虑内外自然环境不被生产垃圾污染，维持一个可持续生产的资源环境，必须认真做好项目区及周围环境保护工作，尽可能保持原有环境卫生不被破坏，争取得到改善和提高。
（二）对环境质量的影响
1．施工期和生产运营期产生的污染
项目施工建设时，产生的大气污染物主要是运输车辆、施工机械等产生的扬尘以及车辆产生的尾气，产生的废水主要为建筑废水和施工工人生活污水，主要噪声源为施工机械及运输车辆，固体废弃物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。
2．项目生产运营期产生的污染
项目生产运营期，产生的污染主要为工作人员产生的生活垃圾。主要噪声源为加工机械的噪音。
二、防治措施与综合利用
（一）环保设计采用的标准
1．《工业企业设计卫生标准》II级GB-88。
2．《工业企业厂界噪声标准》II级GB-90。
3．《建筑施工场界噪声限制》GB-90。
4．其他国家有关规定。
（二）综合利用与治理方案
1．施工期措施
在项目建设过程涉及的土建施工过程中必须加强对施工场地进行严格管理，防治水土流失。施工产生的弃土要及时外运，防止风天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。施工期固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理，建筑垃圾应及时清运处理。
施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以下措施：严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。
2．生产运营期措施
对于生产过程中产生的废渣和生活垃圾要统一堆放，要及时、统一运走，并严格按照国家的有关规定进行处理。
三、影响评价
本项目在设计初期就根据国家有关环保政策和法规考察了相关旅游景区民宿在环保和节能上存在的问题。本项目的设计既考虑生产，又要考虑环境+保护和节能，从设计开始就考虑到建立各个环节和生活所排放垃圾的处理体系。在建设期和生产期，将严格按照国际环保规划进行。因此不会对周围环境造成污染，项目是可行的。
第七章项目组织与管理
一、组织管理机构
本项目“临安风之谷民宿+房车营地综合体”由临安风之谷民宿管理有限公司组织实施。项目启动后，按照项目建设的宗旨和目标来逐步实施。为了达到预期目标，要按照实际工作需要设置管理机构。
本项目设立董事会、监事和总经理，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是项目建设的最高决策机构，对项目建设实行全面领导。由项目经理负责具体的施工建设及日常管理工作。
二、劳动定员和人员管理
（一）劳动定员
本项目劳动定员人，其中，管理人员10人、技术人员5人、其他85人。主管人员主要由公司管理人员担任，其他人员对外招聘。
（二）人员素质
专业技术人员招聘的办法是通过考核、大幅度试用等措施，具有本行业工作经验和懂技术的优秀人才吸引到本项目中来，并通过灵活的用人机制，从优的工薪待遇，增强企业对人才的吸引力，对特殊人才实行特殊待遇。对一般的工人从当地的剩余劳动力中进行招聘。
（三）人员培训
１．所有管理人员上岗前必须全部进行技术培训，基本熟悉管理模式，熟练掌握本职工作技术操作规程，了解自己所在岗位技术新动向，为上岗后开展技术创新奠定基础。
２．通过发放专业书籍及专业资料鼓励自学，通过知识竞赛和劳动技能竞争来提高从业人员的种植、加工、管理、技术水平。
３．通过请进来传授，派出去求学的办法交流本行业新技术、新成果，掌握行业新动向，建设一支高效、精干、专业的项目服务队伍。
三、项目运作模式
公司作为本项目的建设主体承担经营性项目的投资、建设和运营，并广开渠道吸引当地农户参与建设。在项目建成后，按照市场机制进行商业化运作，通过利益共享、风险共担，最大限度地调动各方面的积极性，实现经济效益和社会效益的最大化。
第八章消防、节能、劳动保护和安全卫生
临安风之谷民宿+房车营地综合体（临安风之谷民宿管理有限公司）负责对所有招聘的劳动员工进行劳动保护与安全生产培训，购置必要的消防器材。公司将定期发放劳保用品，定期对员工进行体检，严格按照卫生部门和消防部门的要求组织生产。
一、消防
（一）设计依据
1．国发[]69号文《中华人民共和国消防条例实施细则》
2．《建筑设计防火规范》GBJ16-87
3．《消防手册》
4．《工程设计防火规范》GBJ39-90
5．《建筑设计灭火器配置设计规范》
6．《消防技术标准规范》汇编
（二）主要防火措施
本项目在建筑物均按国家规范设计了相应的消防措施，达到了国家的有关规定。
二、节能
根据国家和自治区有关能源综合利用及《节约能源暂行条例》等文件的规定，编制本可行性研究报告的节能措施。
（一）供电节能措施
该项目使用的设备设施均采用高效节能产品，调频变速装置和高效节能照明电器，低压变电采用电容器自动补偿。
（二）其他节能措施
加强设备管理，注意节约能源，节约用电，采用节能灯具、声控灯具。节约用水，选用节水阀门，禁止使用螺旋升降式铸铁水龙头，防止跑冒滴漏。
三、劳动保护和安全卫生
本项目的劳动保护设计根据国家劳动部关于《生产性建设工程职工安全卫生监察的暂行规定》，国劳字（）48号文规定。
在项目选用的机器、设备在运转部分要安装保护装置。
在工艺设计中，应保证设备布局合理，设置安全通道，安全疏散门等。
建立劳动安全制度，设置专门安全检查机构，定期进行安全检查。
为了创造一个良好的工作环境，项目要制定环境卫生标准。环境卫生除设专职人员负责外，应划分卫生责任区，定期清理。对人员进行全员安全培训。
第九章建设周期和工程进度安排
一、项目建设期限
本项目建设期限为3年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程、设备购置安装调试，第四年项目满负荷运行。
二、项目的实施年度计划
项目审批后前1个月，完成工程设计；
项目审批后2-6个月，土地平整；
项目审批后6-23个月，完成项目工程的全部土建工程施工及全部装饰装修工程，并同时完成内部人员培训工作；
项目审批后23-24个月，组织项目工程竣工验收并投入试运行。
项目审批后36个月，正式投入经营。
三、具体项目规划
整体规划、分步实施、以点带面。
第一期完成营地主体基础设施及配套，施工建设周期年4月—10月。
1、接待总台；
2、20辆1.8米大床原木定制拖挂式房车；
3、厨房；
4、中餐厅、休闲餐吧区；
5、酒吧台；
6、无边玻璃泳池；
7、草坪活动区；
8、烧烤区；
9、瑜伽、冥想、禅坐、观光休闲露台区；
10、自驾房车基本配套5套；
11、公共卫生间、洗浴间；
12、汽车清洁养护配套；
13、棋牌区。
第二期延伸特色项目配套，施工建设周期年10月-年5月。
1、户外娱乐活动区；
2、儿童娱乐区；
3、养生温泉区；
4、特色树屋、高空帐篷露营体验区；
5、视情况建设自驾房车基础配套；
6、米跨度观光玻璃吊桥；
7、养生度假小木屋别墅20套。
第三期完成延伸项目配套，施工建设周期年6月-年
1、养生度假小木屋别墅80套；
2、森林拓展区；
3、自驾房车基础配套。
达产期阶段：本项目计算期20年，建设期为3年，经营期为17年。第3年达产80%，第4年以后达到%。
第十章投资估算与资金筹措
一、固定资产投资估算
本项目根据项目的设计要求，估算总投资1.2亿元元，其中新增固定资产投资1.0亿元，铺底流动资金万元。
总投资1万元；
固定资产投资0万元；
土建7万元；
设备万元；
安装万元；
工程建设其他费用万元；
预备费万元；
铺底流动资金1万元；
建设期利息万元。
二、新增固定资产投资估算说明
1．运安费：设备运输、安装费均按设备直接费的3%计算。
2．基本预备费按建筑费、设备费、其它工程费之和的5%计算。
三、新增固定资产资金来源与筹措
本项目固定资产投资1.2亿元，具体项目发起人承担51%份额，49%的份额采用参股、合作经营、联合经营等多种合作形式解决。
四、流动资金估算及资金来源
本项目流动资金总额为万元，其中铺底流动资金1万元，由企业自筹资金解决。
第十一章财务评价
财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力，偿债能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。
一、依据
1、财政部制定的《旅游、饮食服务企业财务制度》《旅游、饮务企业会计制度》；
2、国家和浙江省有关规定税、费征收政策；
3、本项目的建设方案及经营设想。
二、基础数据选取
1、建设规模
本项目用地面积30亩，总建筑面积平方米。
2、工程建设期、计算期
本项目计算期为20年，其中建设期3年，经营期17年。建成后根据预测的入住人数计算收入。
3、营业收入估算
项目建成后各经营使用功能包括客房住宿、房车停靠场地、汽车保洁、餐饮服务、娱乐服务、康体保健服务、旅游商品等。
参照同类地区的民宿标准，预计客房收入（含房车停靠场地）占50%，餐饮收入占30%，娱乐收入占5%、汽车保洁服务占5%、康体收入占5%，旅游商品等其他收入占10%。预计年总收入为万元。
4、成本费用估算
1）经营成本
民宿+房车营地综合体经营成本收入的40%估算。
2）折旧及摊销
为简化计算，折旧及摊销根据分类情况综合考虑，房屋折旧年限按20年限进行计算，残值率为5%，设备按10年折旧，残值率为5%，折旧及摊销从项目全部建成投产后开始计算。
3）管理费用
主要包括：公司经费、通讯费用、培训费、排污费、垃圾处理费、劳保费、办公差旅费、公关费、审计费、工会经费、房产税、车船使用税、咨询顾问费、保险费等。按照收入的4%计算。
4）销售费用
包括广告宣传费、举办各种节庆活动筹办费、销售推介会等，按收入的3%计算。
5、营业税金及附加、所得税
本项目经营金及附加包括：营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、交通重点建设附加费（5%）。
营业税=营业收入（或销售收入）×5%
城市建设维护税=营业税×7%×13.2
教育费附加=营业税×3%
根据相关政策，按25%计算所得税。
6、利润估算
项目完成后销售万元，总成本费用万元，营业税金万元，利润总额8万元，上缴所得税万元，税后利润万元。
三、财务评价指标
经计算，财务评价主要指标如下：
所得税前全部投资内部收益率：14.9%，大于12%基准收益率；
所得税后全部投资内部收益率：12.9%，大于12%基准收益率；
所得税前投资回收期：5.08年；
所得税后投资回收期：6.67年。
四、财务评价结论
以上分析计算表明，该项目财务评价指标都优于基准指标，说明项目具有较好的财务盈利能力，同时，项目面临某些风险时，该项目也具有一定的抗风险能力，因此，在财务上是可行的。
第十二章风险分析
一、盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点(生产能力利用率)为23.80%，即销售收入达到万元时，处于盈亏平衡状态，说明项目的成本较低，盈利情况良好。
二、敏感性分析
本报告分别对固定资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。
敏感性分析表
全部投资(所得税前)
序号
项目
变动幅度
内部收益率
净现值
投资回收期
%
万元
年
基本方案
27.39%
6,
5.53
1
固定资产投资
10%
24.60%
5,
7.86
-10%
30.73%
7,
5.20
2
销售收入
10%
32.57%
8,
5.04
-10%
22.06%
4,
7.22
3
经营成本
10%
24.76%
5,
6.84
-10%
30.00%
7,
5.26
从上表中可以看出，当这几种因素变化10％时，项目的税前内部收益率仍在20％以上，说明项目具有较强的抗风险能力。
三、其他可预见风险分析
（一）灾害性气候风险
项目区的气温可以满足植物的生长需要。但是考虑到项目区夏季干旱、春秋低温天气普遍的气候特点，可能会发生旱灾、低温和霜冻等自然灾害。以上自然灾害可以通过选择气候适应性强的品种、营造防护林等措施进行预防。同时，要加强管理人员平时对天气预报的了解，并且要求严守岗位职责，避免自然灾害造成损失。
（二）市场风险
目前，乡村旅游业市场发展空间十分巨大，这为本项目的建设提供了良好的发展空间，但同时也存在市场风险。如果政府不建立完善的市场准入制度，一些不符合相关标准的生产者跟着一哄而上易造成生产波动，会出现供过于求的局面。为了避免类似风险的出现，项目建设时，就将项目建设标准定位为无污染、绿色环保的原生态民宿，使在同类企业中具有足够的竞争力。
（三）技术风险
由于本项目的现代化程度比较高，对从事相关技术人员的科技素质要求较高。科学的技术不能正确运用会导致本项目蒙受损失。可主要通过不定期地对管理人员、工作人员进行相关技术培训来提高员工整体的技术.
第十三章结论与建议
1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为临安旅游经济增加了亮点，提高了城镇形象；其次，增加了国家和临安的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是该项目地处临安於潜镇，可带动当地一批相关联产业；三是该项目的建成必将推进临安旅游业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。
2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。因此，坚持经营特色、较为满意的旅游生态项目。从敏感性分析也可以看出提高营业收入的重要性。
3、本项目在项目地於潜镇党委主要领导的支持和
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